行业观点|世邦魏理仕《2022中国办公楼租户调查》

日前，世邦魏理仕发布了新一期《2022中国办公楼租户调查》（下称《调查》），就疫情以来国内各个企业租赁办公楼的情况进行了调研分析。《调查》主要从需求势能、租赁策略、场所策略和ESG等角度解析奥密克戎疫情影响下的办公楼租赁市场趋势。

高格办公空间第一时间对《调查》进行解读，为广大企业提供发展参考。

一、需求势能

2022年上半年，奥密克戎疫情在国内主要城市扩散，强力的封控措施对企业商务活动影响较大。6月份封控基本结束后，国内企业复工复产迅速，接受调查的企业中，51%已经实现全员复工复产。调查中，70%的企业反馈2022年营收会受到影响，但超过一半以上的金融业和制造业企业看好2023年经济形式和企业营收增长。

调查显示，相对于外资企业，内资企业的扩张办公面积的意愿更强。超过40%的内资企业有计划在18个月内扩大办公面积，而同样的情况，只有28%的外资企业有此意向。基于对经济向好的预期，世邦魏理仕预计，2023年写字楼市场净吸纳量相对2022年将有超过4成以上的提升，超过过去五年（2018~2022）均值的25%，达到610万平方米。

在区域选择上，呈现一线为主，二线为辅的明显特征。金融行业普遍选择布局北上广深一线城市，专业服务业、科技行业和制造业选择较为均衡，比较有特点的是生物医药，接受调查的企业全部选择了去北京或者上海扩大办公面积。

二、租赁策略

受到疫情持续和常态化管控的影响，企业对于承租写字楼办公室普遍谨慎。尤其是减少装修支出这一项相对2020年由19%增长到23%，这说明企业开始减少成本性质的资金支出，开源节流，应对挑战。企业开始逐渐关注弹性办公的可能，开始逐渐提高对远程办公的接受程度。有超过47%受访企业表示希望在合同中增加应对疫情或其他紧急情况的保护性条款，对于租约的抗风险能力日趋受到企业的关注。

在未来18个月企业将优先采用的租赁策略中，选择升级和扩租的租户占比最高，其次为考虑整合的策略，但也有近三成的租户计划缩减租赁面积。

三、未来办公空间

空间的利用效率是办公场所的首要考虑。目前常态化的疫情管控和零星的疫情爆发促使企业对于弹性办公的认知加强、接受程度加强。空间内的布局调查结果显示，接近一半的受访企业表示需要增加室内即时沟通协作的空间，超过三成的企业表示需要增加5人以下的小型会议室。对于隔音空间的需求也在增长。

四、ESG（环境、社会和治理）

员工身心健康已经成为大多数企业的首要考虑或已经实施的内容。绿色、节能、减排已经不是口号，而是写字楼办公室所必须要有的标配。员工对于办公室内环境问题的关注非常高，尤其是室内空气污染的问题。调查显示，四成的企业会在办公室增加新风过滤系统。

八成以上的受访企业表示会关注绿色楼宇，近一半的企业愿意在租金相近的情况下搬入绿色楼宇中办公。

并且，超过83%的受访企业愿意维持或增加对办公室科技的投资性支出，包括视频会议设施的改进、空气质量的监测、无接触技术的提升，可以理解为是企业为了适应疫情所带来的改变。