写字楼发展报告

2022年3月，戴德梁行发布了《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》报告，我们第一时间拿到了报告原文并进行摘录和解读，为广大投资者、资产持有方、业主和企业提供参考。

一、市场概览

2021年，中国21座主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约6318.6万平方米，净吸纳量全年录得数据为388万平方米，同比增长129.6%。2022年需求预期良好，或可减轻去化压力。

一线城市中台北的核心商圈空置率最低，为2.1%，二线城市中成都核心商圈空置率最低，为12.8%。

2022~2025年多数城市将在新兴商圈有较多项目入市，去中心化趋势将越来越明显。

得益于中国有效的防疫政策、积极的经济情况和良好的政府政策导向，中国优质写字楼需求将持续向好。

二、一线城市

北京

北京2021年甲级写字楼新增供应同比下降25.4%，为62.4万平方米。净吸纳量达83.9万平方米，为五年来最高水平。北京政策引导健康服务产业和北京证券交易所开始运营，生物医药行业和创新型中小企业将迎来良好发展，助推北京写字楼市场进一步提升。

上海

2021年上海新兴商圈写字楼市场新增供应67.8万平方米，全市甲级写字楼存量扩大至1440万平方米。2021年写字楼市场季度净吸纳量都超过了新增供应，年度净吸纳量达到142万平方米，是2020年三倍。疫情已经影响国内经济产业结构调整并将持续加快我国经济转型升级。作为中国主要的金融城市，上海写字楼市场将得到进一步推动。

深圳

深圳2022~2026年全市甲级写字楼计划供应超过600万平方米，集中在南山区，商务发展格局向西延伸趋势明显。前海、深圳湾超级总 部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化压力，2021年空置率降至19%。

广州

广州2021年写字楼市场新增43万平方米，存量提高到56万平方米。因疫情影响的需求被释放，写字楼市场活跃度明显提高。全市净吸纳量达到2017年以来最高，为42.6万平方米。未来广州写字楼将集中入市，市场空置率和租金双双承压，但企业选择面广，在新增供应刺激下有望得到释放并带动吸纳量走高。

香港

香港：香港写字楼市场2021年仅有7100平方米入市，比2020年26000平方米下跌73%。受到国际市场影响，疫情严峻和乌克兰危机，短期内复苏情况堪忧。2021年空置率为13.6%，2020年为12.6%。

台北

台北市场2021年新增面积约68800平方米，市场比较稳定。租赁面积多以中小型为主。

三、主要城市概览

四、甲级写字楼发展趋势

中国主要城市写字楼市场将迎来去中心化发展趋势，未来3~5年的供应多在新兴商圈。租户可能会更多的考虑租赁在新兴商圈的具有优质环境和价格优势的新项目。

越来越多的政府、企业、公众提高对商业地产的绿色要求，并考虑到国家提出的碳达峰和碳中和政策，写字楼投资者和开发商将更重视自己的产业是否符合绿色标准并具有可持续发展性。

1、可持续发展

未来，写字楼在建设及运营中必须减少碳排放和优化能源效率，包括建筑结构（墙顶地）、空调（采暖、制冷和通风）、照明、电力负荷和可再生材料/能源使用等。

2、新兴商圈供应

2022年将有1127万平方米优质写字楼完工入市，其中近30%在新兴商圈。目前约18%的甲级写字楼存量位于新兴商圈，预计到2025年底这一比例将提高到约20%。新兴商圈越来越多的吸引租金敏感型企业和需求大面积企业，更加强化了去中心化的趋势。

3、业主提供的附加服务变得更具创新性

写字楼供应面积的提高加剧了市场内卷程度，尤其是新兴商圈更加重视提供附加服务。写字楼资产持有方将主动或被动的与租户建立更深层次的交流，以吸引和稳定更多的客户群体。这一类的服务包括商务咨询和支持、共享空间、健身空间、日托设施设备、办公舱、商业配套服务等。这将提高写字楼的租赁竞争力